24 березня 2022 року Верховна Рада України ухвалила законопроект №7178, мета якого – забезпечити продовольчу безпеку України в умовах воєнного стану. Цим законопроектом змінюються умови використання земель сільськогосподарського призначення під час війни.Надія Грищенко, юристка Ario Law Firm проаналізувала проект закону та розповідає усе, що варто знати вітчизняним аграріям про земельні відносини.
Отже, законопроектом №7178 доповнено Перехідні положення Земельного кодексу України пунктами 27 і 28.
- Пункт 27 регулює земельні відносини під час дії воєнного стану
Так, після набрання чинності Закону, договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення (всіх форм власності) вважаються ПОНОВЛЕНИМИ НА ОДИН РІК без волевиявлення сторін відповідних договорів І БЕЗ ВНЕСЕННЯ відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Встановлено наступні умови договорів оренди земельних ділянок державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, що передаються районними військовими адміністраціями в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в умовах воєнного стану:
- строк оренди до одного року;
- розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а для визначення розміру орендної плати застосовуватиметься середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по області (Довідник показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні станом на 01.01.2022 – тут);
- встановлено ряд обмежень для орендарів земельних ділянок cільськогосподарського призначення, в т.ч. заборона змінювати склад угідь, передавати ділянки в суборенду, змінювати цільове призначення земельної ділянки, здійснювати будівництво, передавати в іпотеку тощо (повний перелік у п. «б» підпункту 2 п. 27);
- договори оренди землі укладаються лише в електронній формі та без проведення земельних торгів;
- укладений відповідно до цього проекту Закону однорічний договір оренди землі не можна буде поновлювати, укладати на новий строк і він припинятиметься зі спливом терміну, на який він був укладений.
Проектом Закону також встановлено, що в умовах обмеженого функціонування та/або недоступності Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно формування земельних ділянок з метою передачі їх в оренду здійснюватиметься без внесення відомостей про них до Державного земельного кадастру та без присвоєння їй кадастрового номеру на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням військової адміністрації, що буде додатком до договору оренди землі.
У відповідному рішенні про передачу в оренду земельної ділянки не зазначаються відомості про кадастровий номер земельної ділянки.
Технічна документація також не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту укладення договору її оренди і припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення договору її оренди, для укладення якого така земельна ділянка була сформована.
Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення не підлягатиме державній реєстрації.
Договори оренди землі, зміни до них та їх розірвання реєструватимуться районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, що ведеться у паперовій та електронній формі, а примірник договору оренди землі передаватиметься протягом 3-х робочих днів:
1)сільській, селищній, міській раді;
2)центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин електронною поштою.
Якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю зі сплатою ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення терміну договору оренди до дня закінчення збору врожаю.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
Проектом Закону забороняються:
-безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації;
-формування земельних ділянок (крім тих, що передаються в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).
Щодо земельних торгів
Земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок державної, комунальної власності c/г призначення не проводяться.
При цьому земельні ділянки державної, комунальної власності c/г призначення, права оренди, емфітевзису щодо яких були виставлені на земельні торги, але переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду військовими адміністраціями на умовах, визначених у підпункті 2 пункту 27.
Земельні торги щодо набуття права оренди земельних ділянок державної, комунальної власності, які не є завершеними, вважатимуться скасованими. Оголошення нових земельних торгів щодо таких земельних ділянок забороняється.
Щодо передачі земель в оренду землекористувачами
Проектом Закону також передбачається можливість передання землекористувачами, які використовують земельні ділянки с/г призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, таких земель в оренду строком до одного року.
Такі договори також оформлюються в електронній формі, а їх укладання/зміна/припинення підлягає державній реєстрації районною військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань.
Для державної реєстрації такого договору оренди землі, орендодавець має подати відповідну заяву в електронній формі.
До заяви додаються:
- примірник договору оренди;
- засвідчені орендодавцем копії документів, що засвідчують його права постійного користування, емфітевзису.
Право оренди земельної ділянки, яке виникає відповідно до такого договору, не підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди землі.
Такі договори також не можуть бути поновлениими, укладеними на новий строк і припиняєються зі спливом строку, на який його укладено.
- Пункт 28 регулює земельні відносини після припинення або скасування воєнного стану
Цим пунктом передбачено:
-припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для припинення дії, зміни договорів оренди, укладених відповідно до пункту 27 цього розділу, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів.
-у разі припинення або скасування воєнного стану в Україні або відповідних окремих її місцевостях, повноваження орендодавця як сторони договору оренди, укладеного відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу, переходять до органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, який здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою, без внесення змін до договору оренди;
-у місячний строк з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або відповідних окремих її місцевостях книги реєстрації землеволодінь і землекористувань у період дії воєнного стану підлягають передачі до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, або визначеного ним територіальному органу, або державного підприємства, що належить до сфери його управління.