#підзахистомARIO – ріелтор

Кількістю випадків, пов`язаних з квартирними аферами, сьогодні навряд чи можна кого-небудь здивувати. За останні років 10-15 мало хто зі ЗМІ не розповідав про різноманітні схеми та оборудки з нерухомістю. Проте, серед таких історій, жертви – це зазвичай обдурені інвестори, покупці тощо. Мало хто розповідає, що не менше ризиків при здійсненні купівлі-продажу об`єкту нерухомості бере на себе ріелтор. Більш того, окрім матеріальних втрат йому також може загрожувати можливість позбавлення волі. Все просто: іноді мимоволі, не здогадуючись про те, що він є частиною шахрайського плану зловмисників, він допомагає аферистам, які використовують його «в темну». Однією з жертв подібного сценарію став ріелтор Сергій (ім`я змінено – прим.), який не підозрюючи про аферу за власною спиною, знайшов покупців на неіснуючу квартиру-двійник в елітному районі столиці. Отже, пропонуємо розбиратися у типових помилках продавців нерухомості на конкретному прикладі.

Зараз розумію, що схема була досить нехитрою. Але спочатку здогадатися, що ці люди – злодії, було не можливо. І по документах все було прозоро», – розповідає жертва зловмисників, київський ріелтор Сергій.

Все розпочалося у 2014 році, коли група аферистів з трьох людей ( Т, Ю та П, до вироку зазначати анкетні данні – суперечить вимогам закону. – прим) вирішили «провернути» схему з продажу квартири в одному з будинків на центральному бульварі міста Києва, що перебуває в іпотеці банку з 2007 року. Окрім того, що аферисти не збиралися розраховуватися з фінустановою, вони запланували отримати подвійну вигоду та вирішили продати квадратні метри у самому центрі столиці, але ж при цьому залишити право власності на них у себе.

Зловмисники підробили правовстановлюючі документи на неіснуючу квартиру №10-А, виготовили паспорт громадянина України на ім`я вигаданої особи, а також довідку про присвоєння ідентифікаційного коду на вказану особу. Незвичний для київських багатоповерхівок номер квартири 10-А шахраї пояснили просто – сказали, що квартира переобладнана під готель, тому і її номер і був змінений.

Далі ці особи, використавши підроблені документи, у грудні 2014 уклали договір купівлі-продажу квартири № 10-А. Договір був посвідчений приватним нотаріусом, як спеціальним суб`єктом, на якого покладаються функції держреєстратора прав на нерухоме майно. Отже угода була «вдало» укладена, право власності на неіснуючу квартиру отримала Т (одна з учасниць цього шахрайського угрупування), легалізувавши віртуальну оселю.

Підготувавши усе необхідне, друзі «власниці» уявної квартири – Ю та П – знайшли шляхом випадкового відбору людину, яка до цього підпрацьовувала ріелтором та допомагала власникам нерухомості промислового призначення шукати покупців на ці об`єкти і не мала досвіду продажу житла. Цією людиною і став наш герой – Сергій, який навіть не підозрював про ту роль, яку йому вже відвели. За послугу – знайти покупців на квартиру у центрі міста, «замовники» пообіцяли заплатити Сергію 2 тис дол США.

Вони пояснили мені, що квартира переобладнана під міні-готель, тому дивний номер 10-А не викликав занепокоєння, – розповідає Сергій. – Були усі необхідні документи. Протягом майже усього 2015 року я показував потенційним покупцям цю квартиру і навіть не міг подумати, що це зовсім інший об`єкт жилої нерухомості.

Ріелтор також розповів, що знайшов декількох реальних покупців, от тільки зловмисники були категорично проти них.

Ці хлопці знаходили безліч дивних і не зрозумілих приводів, аби не продавати квартиру. Вони відмовлялися від укладання угод та подальших переговорів. За те, що, можна сказати, без причин вони ускладнювали завдання, ми домовилися про збільшення суми винагороди за мої послуги, – сказав Сергій.

Після майже року пошуків потенційного покупця, якого б «схвалили» власники неіснуючої квартири, у жовтні 2015 року ця людина знайшлась. Жінка-покупець хотіла купити квартиру для своєї матері. За кілька днів «вибагливі» аферисти нарешті надали згоду на продаж «повітря». На початку листопада в офісі приватного нотаріуса між покупцем та продавцями у присутності ріелтора Сергія був укладений договір купівлі-продажу. Квадратні метри в центрі української столиці обійшлися покупцеві у суму понад 3 млн грн.
Після укладання угоди та здійснення фактичних розрахунків, ріелтор зажадав отримати оплату за свою роботу з пошуку покупця. «Товариш» вже попередньої «власниці» квартири 10-А пан Ю пояснив, що 2 тис дол США, про які вони домовлялися, зможе віддати на вулиці біля офісу нотаріуса.

Ми вийшли на вулицю, там був ще один фігурант змови. Він усіляко відволікав мене розмовами, поки його друг тікав з місця. За якусь мить і він сам направився у бік гаражів у невідомому напрямку. Згодом я звернувся до Т (попередньої власниці – прим.), аби вона вплинула на ситуацію. На це я отримав приголомшливу відповідь. Т повідомила мене про те, що правовстановлюючі документи на продану квартиру були оформлені з порушенням законодавства, а отже мені краще взагалі забути про всю цю справу і не повідомляти правоохоронні органи. Звісно, почувши це, я одразу звернувся до поліції з офіційною заявою, – розповів Сергій.

Досудове слідство за цією справою досі ведеться. Усі учасники шахрайського угрупування, які продали неіснуючу квартиру, знаходяться у розшуку.

Звісно, головна жертва в таких прикрих історіях – обдурений покупець. І боротьба за його права та кошти триватиме стільки, скільки необхідно.

Жертв більше

Насправді ж у подібних схемах, злочинці ламають долі не тільки безпосередньо покупцям чи інвесторам, а й стороннім пересічним людям. Не відомо, наприклад, про те чи знав приватний нотаріус про оборудку Т, Ю та П та чи був з ними у змові, але у слідства вже виникло до нього багато запитань, що, як мінімум, шкодить діловій репутації. Однак відомо про долю ріелтора, який витратив свій час і також став жертвою шахрайства, не отримавши зароблені кошти. Окрім того, мимоволі він став учасником афери і навіть не маючи гадки про це, виконав свою роль, яку йому відвели шахраї. І тепер надзвичайно важливо і досить не просто довести органу розслідування про свою невинуватість у злочину, що відбувся.

Окрім того, що Сергій сам став жертвою афери осіб, які на сьогодні перебувають у розшуку, якби він одразу ж, як дізнався про злочин, не повідомив правоохоронні органи, міг би бути притягнутий до кримінальної відповідальності, – пояснює Владислав Грищенко, адвокат, радник кримінальної практики Ario Law Firm.

В усіх матеріалах справи зазначено, що особа повідомила про злочин одразу ж, як дізналася. Проте до сих пір немає відкритої кримінальної справи про правопорушення вчинене проти неї цією ж групою осіб, які протиправно заволоділи її коштами у розмірі 2 тис дол США. Відповідну заяву до поліції про внесення відомостей про кримінальне правопорушення до Єдиного реєстру досудових розслідувань, подано. Зловмисники мають відповідати за усі скоєні дії, а не вибірково», – зазначив Владислав Грищенко.

Правила захисту: не тягнути час та перевіряти

За словами адвоката, повністю перестрахуватися від подібних випадків – неможливо. Зловмисники орудують скрізь і навіть самий досвідчений професіонал може стати їхньою жертвою.

Якщо, як у ситуації Сергія, документи та інформація з реєстрів, не викликала сумнівів, то говорити про завчасне зупинення афери – майже нереально. Проте він зробив дуже правильну річ, що одразу ж повідомив поліцію і не намагався витрачати час на з`ясування обставин самостійно. У іншому випадку, як вже зазначалося, він би міг фігурувати в провадженні у іншому статусі, – підкреслив Владислав Грищенко.

Також адвокат радить ріелторам обов`язково укладати договори про надання послуг.

Перешкода у доказуванні того, що Сергій також став жертвою аферистів полягає у тому, що не було укладено окремого договору про надання ріелторських послуг. Ніколи не слід укладати усні угоди, усе має бути відповідно задокументовано», – зазначив юрист.

Будь-які деталі, які викликають хоча б найменший сумнів, такі як незрозумілі букви у номерах квартир, змінені назви вулиць чи неіснуючі номери будівель тощо – все підлягає детальній перевірці. Краще витратити й час, але все ж таки бути впевненим на 100%, що «товар» – не «підробка».

Максимальна прискіпливість до найменших деталей, уважність, ретельна перевірка реєстру прав на нерухоме майно, а також тільки письмово завірені документи – мінімальний пакет вимог, які допоможуть мінімізувати ризики ріелтора, – підсумував юрист.