Купуєте житло? Що варто знати

Можна не бути аналітиком чи експертом з нерухомості для того, щоб помітити тренд: Україна невпинно забудовується житлом. Великі міста стають ще більшими, обростаючи новими мікрорайонами. Справжній бум зі зведення новобудов припав на минулий рік. Так, за три квартали 2017 року в Україні ввели в експлуатацію на 21,4% більше житла, ніж за аналогічний період 2016 року. Усього було здано 84,4 тисячі квартир загальною площею 6,8 млн кв.м.  Різноманіття варіантів, яке сьогодні постає перед покупцем жилої нерухомості – вражає. Здається, забудовники пропонують буквально все: за розміром, місцем розташування, інфраструктурою, площею, квадратними метрами, бюджетом, статусом тощо.

Коли людина вже упевнилися у власному намірі придбати нерухомість, коли справа стоїть за вибором місця майбутнього проживання, за зважуванням усіх «за» та «проти», вагома деталь, на яку багато хто не звертає уваги – те, яким чином забудовник запропонує оформити відносини з покупцем квартири-інвестором.

Щоб не потрапити у халепу, не стати жертвою аферистів (які, на жаль також іноді  зустрічаються серед забудовників), не бути ошуканим та «непопередженим» про непомітні, проте важливі нюанси, пропонуємо розібратися у деяких розповсюджених та досить заплутаних механізмах взаємовідносин між інвесторами та забудовниками. Отже, юристи Ario Law Firm – радник Кирило Юхно, старший юрист Сергій Деркач та юрист Наталія Швець – про «плюси» та «мінуси» кожного з них.

Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

З-поміж  існуючих варіантів оформлення взаємовідносин між інвестором та забудовником, один з найбільш безпечних та зручних способів для покупця квадратних метрів, – співробітництво з Фондами фінансування будівництва (ФФБ). Цей механізм передбачає, що кошти передаються управителю ФФБ. У подальшому кошти використовуватимуться управителем на умовах правил фонду та договорів про участь у ФФБ виключно для будівництва житла.

Управителями такого фонду можуть бути комерційні банки, а також фінансові компанії, які мають відповідні ліцензії Національної комісії з регулювання ринків фінансових послуг на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних осіб – установників  управління майном для фінансування об’єктів будівництва та здійснення операцій з нерухомістю (як винятковий вид діяльності).

Інвестор (фізична чи юридична особа) стає довірителем  ФФБ  за умови передачі коштів управителю ФФБ та укладання з ним договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Після внесення інвестором (довірителем) коштів  до  ФФБ,  управитель має видати йому свідоцтво про участь у ФФБ. У подальшому після введення об’єкта будівництва в експлуатацію та здійснення остаточних розрахунків з управителем ФФБ , довіритель отримує в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування. Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування, тобто жилої нерухомості, довіритель (інвестор) надає забудовнику для подальшої  державної  реєстрації за довірителем права власності  на  закріплений  за ним об’єкт інвестування.

Для того, щоб провести  державну реєстрацію права власності на закріплений за інвестором об’єкт, забудовник та інвестор мають підписати складений забудовником акт прийому-передачі об’єкта інвестування. Важливо! Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об’єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність  об’єкта  інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

ФФБ може бути виду А чи Б. Зокрема, для виду А поточну ціну будівництва, споживчі властивості об`єктів нерухомості, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник. Разом з тим, саме забудовник бере на себе ризики у випадку недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва, а також він зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування. Отже, якщо, наприклад, введення в експлуатацію будинку затяглося на декілька місяців, то у інвестора (покупця нерухомості) є можливість звернутися з заявою до фонду. Відповідно до законодавства (ст.20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»), сума коштів,  яка підлягає поверненню інвестору, повертається протягом  п’яти  днів  після  здійснення управителем   наступної  повної  реалізації  відповідного  об’єкта інвестування   або   після   введення   об’єкта   будівництва    в  експлуатацію.

У ФФБ виду Б забудовник бере на себе зобов’язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об’єктів інвестування, здійснювати спорудження об’єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва. У свою ж чергу, саме управитель визначає поточну ціну об’єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності, а також бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва.

Отже, які переваги ми можем виділити у цьому механізму для покупців житла.

По-перше, це повна легальність цього способу інвестування будівництва. Механізм фінансування регламентується Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”.

По-друге, управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з довірителями та залучати кошти довірителів для фінансування спорудження об’єкта будівництва до отримання забудовником у встановленому законодавством порядку дозволу на виконання будівельних робіт для спорудження об’єкта будівництва.

По-третє, виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та  управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки (в т.ч. майнових прав  на нерухомість, яка є об’єктом будівництва).

По-четверте, цей механізм передбачає обов`язковий контроль цільового використання коштів. Цей механізм унеможливлює використання коштів ФФБ як гарантії, поручительства та застави за власними зобов’язаннями фінансової установи, у тому числі й при її ліквідації.

Для інвесторів цей варіант є одним із найбільш надійних та законодавчо врегульованих, у той час як для забудовника він – один із найдорожчих.

На що слід звернути увагу покупцю квартири. При відмові довірителя брати участь у ФФБ, вже внесені кошти повертаються йому тільки після того, як закріплений за ним об’єкт буде проданий іншому інвестору, або після введення будинку в експлуатацію.

Нагляд за функціонуванням ФФБ здійснює фінансова компанія або комерційний банк, який є управителем фонду фінансування будівництва. Усі ризики щодо діяльності забудовника беруть на себе саме вони, відповідаючи за виконання угоди власною репутацією. А враховуючи те, що зараз банківське регулювання дуже суворе і для того, щоб залишатися на ринку, фінустановам слід дотримуватися наджорстких норм регулятора. Сьогодні у фінсекторі залишились лише найсильніші гравці – ті, хто в змозі дотримуватися високих стандартів. І це неабиякий аргумент на користь саме такого виду інвестування у житло. Комерційні структури, для яких у конкурентній боротьбі за клієнта, репутація важить найбільше, можуть виявитися куди більш ефективними та зацікавленими у якісному завершенні будівництва та введенні будинку в експлуатацію, аніж будь-який з державних контролюючих органів.

Придбання цільових облігацій  підприємства-забудовника

Ще один з варіантів інвестицій у житлову нерухомість – придбання цільових облігацій забудовника. Виконання зобов`язань за цільовими облігаціями здійснюється шляхом передачі товарів або надання послуг відповідно до вимог, встановлених проспектом емісії облігацій, а також шляхом сплати коштів власнику таких облігацій у випадках та порядку, передбачених проспектом емісії облігацій. Таким чином, забудовник має погасити цільові облігації квадратними метрами у новобудові.

Схема покупки цільових облігацій проста: забудовник випускає облігації в установленому НКЦПФР порядку. У цільових облігаціях вказується, що базовим товаром виступає одиниця нерухомості (наприклад, 0,01 кв.м). Після емісії весь обсяг цінних паперів за номінальною вартістю купує фінансовий посередник (наприклад, венчурний інвестиційний фонд або банк). Далі, фінансовий посередник продає цільові облігації інвесторам (майбутнім власникам квартир) одним лотом (лот відповідає площі однієї квартири).

Слід зауважити, що у цільовій облігації зазначається лише серія, номер, кількість квадратних метрів і не вказується конкретна квартира (з описом її точного місця розташування). Через це забудовник укладає з фінансовим посередником, який, у свою чергу, укладає з інвестором спеціальний договір – «бронювання», «резервування» або з іншою назвою. За цим договором забудовник визначає за конкретним власником облігацій певний об’єкт нерухомості (квартиру або нежиле приміщення). Так, у тексті договору зазначаються характеристики приміщення, зокрема, секція, поверх, загальна і житлова площа, номер тощо. Окрім цього, описуються умови і порядок передачі об’єкта нерухомості покупцю з точним списком документів, які будуть потрібні для реєстрації права власності.

Після введення новобудови в експлуатацію, покупці в обумовлений термін (вказується в проспекті емісії) пред’являють емітенту свій лот облігацій. Забудовник погашає цільові облігації шляхом передачі інвесторам вказаної в облігаціях кількості квадратних метрів. Фактично, емітент викуповує свої облігації, а на виручену суму інвестор купує квартиру, зазначену в договорі «резервування». Після цього інвестор реєструє за собою право власності на об’єкт нерухомості.

Серед переваг такого способу придбання житла, можемо виділити у першу чергу те, що ця схема регламентується українським законодавством, обсяг емісії цільових облігацій обмежений і не перевищує вартості об’єкта нерухомості відповідно до проектної документації, умови випуску цільових облігацій можна змінити (за згодою інвесторів можуть змінюватися лише терміни погашення), цільові облігації – матеріальне майно покупця.

Також слід звернути увагу на те, що цінні папери можуть оформлятися як застава для отримання кредиту. Також у цьому випадку відсутній ризик втрати документів, у тому числі через протиправну діяльність третіх осіб – зберігаються цільові облігації на рахунках інвесторів. Емісія облігацій може бути проведена шляхом публічного або приватного розміщення облігацій. Будь-яка з цих процедур досить тривала і достатньо складна, що і є основним недоліком для усіх сторін угоди.

Також серед «мінусів» цього механізму для покупця квартири слід виділити той факт, що НКЦПФР не контролює хід будівництва та дотримання термінів здачі в експлуатацію об’єкта. Ці функції покладені на фінансового посередника, наприклад, венчурний інвестиційний фонд або банк. Як і у попередньому варіанті саме вони беруть на себе основні ризики за дії забудовника.

Окрім того, емісія облігацій може бути визнана недійсною в судовому порядку, наприклад, якщо емітент (тобто забудовник) оголошує дефолт за цими облігаціями. Отже, інвестор може розраховувати тільки на виплату номінальної вартості цільових облігацій в разі визнання емісії недійсною – тобто, емітент буде зобов’язаний сплатити суму, яку йому ви заплатили при купівлі облігацій, не більше, ні менше.

Серед ризик-факторів для покупця – й необхідність  пред’явити облігації для погашення в певний термін, адже в іншому випадку є шанс втратити об’єкт. Більш за це, покупець має нести додаткові витрати при відкритті рахунків для зберігання цінних паперів.

Проте, якщо ви вже остаточно вирішили вкладати кошти у нерухомість саме через такий механізм, ми рекомендуємо обов`язково звернути увагу на наступні аспекти:

• кредитні рейтинги, які присвоюються рейтинговими агентствами кожному випуску цільових облігацій;
• можливість розміщення цільових облігацій з додатковим забезпеченням у вигляді поруки, гарантії або страхування ризиків непогашення основної суми боргу, що передбачено законодавством. Простими словами, забудовник може застрахувати виконання свої зобов’язань перед покупцем. Не передасть вчасно квартиру – покупець отримає страхове відшкодування. Конкретні вид і розмір забезпечення вказуються емітентом у рішенні про розміщення облігацій;
• можливість забезпечення виконання зобов’язань емітента іпотекою майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва – тобто можливість придбати майнові права на незавершене житло в кредит, під заставу майнових прав, і не сплачувати одразу усю суму;
• наявність документів, що підтверджують право на земельну ділянку (державний акт на право власності, постійного користування чи договір оренди), надають дозвіл на будівництво, виконання будівельно-монтажних робіт, договір підряду, проектно-кошторисна документація і рішення про її затвердження, ліцензія на будівельно-монтажні роботи тощо. Ці документи необхідні для реєстрації випуску цільових облігацій;
• загальна сума випуску облігацій не може перевищувати вартість об’єкта будівництва згідно із затвердженою проектною документацією;
• облігації підприємств розміщуються юридичними особами тільки після повної сплати свого статутного капіталу;
• забудовник має надавати щоквартальні звіти про фінансовий стан і про стан будівництва об’єкта, яким здійснюватиметься виконання зобов’язань по облігаціях;
• цільова облігація є цінним папером і може бути продана, подарована, передана у заставу, в вигляді внеску учасника у статутний капітал господарського товариства і т.п.

Важливо! Дані по випущених облігаціях можна перевірити на офіційному сайті НКЦПФР  https://www.nssmc.gov.ua/  у розділі реєстри, увівши назву компанії чи банку, що продає облігації у розділі «Торговці».

Укладання договору купівлі-продажу майнових прав

Один з найрозповсюдженіших варіантів інвестування у будівництво – укладання договору купівлі-продажу майнових прав. Це так званий договір «прямого інвестування», нотаріальна форма договору є необов’язковою, проте він може нотаріально завірятись за бажанням сторін. Інвестор, після введення будинку в експлуатацію звертається до забудовника з вимогою про виконання умов договору та виготовлення технічної документації на квартиру, складаються акти прийому-передачі майнових прав на квартиру між інвестором та забудовником, здійснюється державна реєстрація права власності.

Обов`язково слід звернути увагу на те, що майнові права, які придбаваються за договором купівлі-продажу, автоматично не надають покупцю право власності на нерухоме майно, у тому числі після введення будинку в експлуатацію. Для оформлення такого права має бути дотримана процедура, передбачена Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Якщо ж процедура не дотримується, то й право власності, відповідно, не виникає. Більше того, якщо продавець ухиляється від передачі покупцю квартири і права власності на неї, суди відмовляються визнавати за покупцем право власності в судовому порядку у зв’язку з тим, що від забудовника отримується лише право на набуття права власності, а не само право власності на нерухоме майно. І це, безумовно, ризик для покупця. Його треба враховувати, але й переоцінювати не варто.

Згідно з нормами українського законодавства, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, – це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Договір купівлі-продажу майнових прав складається в письмовій формі, при цьому до його форми немає жодних спеціальних вимог, але до такого роду правовідносин застосовуються загальні вимоги, передбачені Цивільним кодексом України. У договорі мають бути прописані абсолютно всі деталі угоди: терміни, коли майнові права будуть передані; будівельна адреса будинку; загальна і житлова площа нерухомого майна; номер квартири; кількість кімнат; терміни отримання правовстановлюючих документів на квартиру.

Окрім цього, цим договором може бути передбачено, що у разі його розірвання, інвестору буде повернута уся сплачена ним сума, але також може бути передбачений й інший варіант: повернення відбувається тільки у разі продажу квартири третім особам.

Серед основних ризиків для інвестора в укладанні договору купівлі-продажу майнових прав слід виділити неможливість відслідкувати укладання договорів на одну і ту ж саму «квартиру» (жодної реєстрації такого роду договорів не відбувається, окрім ситуації, коли інвестор бере кредит у банку – у цьому випадку укладається договір іпотеки). Тобто є ймовірність стати жертвою афери недобросовісних забудовників, які можуть продати одну й ту саму квартиру різним людям. При цьому, слід зауважати, що шахрайство буде досить складно довести у судовому порядку.  Як зазначалося вище, виходячи з судової практики, договір може бути визнаний недійсним у суді за позовами третіх осіб через відсутність чіткої позиції вищих спеціалізованих судів щодо законності такої схеми інвестування. Тобто для того, щоб повернути власні гроші необхідно буде пройти усі кола пеклу у судах, і навіть після затяжної судової тяганини, не факт, що ви отримаєте все те, що вам належить.

При укладанні угоди найбільші ризики на себе бере покупець. Отже перед тим, як укладати подібні договори, дуже уважно ознайомтеся з історією та репутацією забудовника, законодавством, що регулює такого роду взаємовідносини, інакше у вас є неабиякі шанси стати черговою жертвою аферистів.

Укладання попереднього договору купівлі-продажу об’єкту нерухомого майна

Сьогодні в Україні існує заборона на укладання прямих інвестиційних договорів між забудовником та інвестором. Це закріплено статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Починаючи з 14 січня 2006 року вказана норма передбачає, що інвестування та фінансування будівництва фізичними та юридичними  особами може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю,  інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій. Тобто, закон забороняє забудовникам «напряму» залучати кошти у будівництво житла від інвесторів. Однак, на практиці дуже поширеним є укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості.

Прихильники використання попереднього договору стверджують, що за відсутності у законодавстві прямої заборони, цей варіант залучення фінансування можна використовувати поряд з варіантами, прямо передбаченими статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Попередній договір – це договір, сторони якого зобов’язуються впродовж певного терміну укласти договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором. Таким чином цей документ закріплює наміри сторін укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу квартири, після виконання якого буде зареєстровано право власності на квартиру за покупцем.

Попередній договір купівлі-продажу обов’язково має бути нотаріально засвідчений – тобто у тій самій формі, що і основний договір. Серед основних ризиків подібного механізму для покупця жилої нерухомості –  банкрутство забудовника та перенесення термінів завершення будівництва. На практиці, недобросовісні забудовники можуть використати цей спосіб залучення фінансування для досягнення таких цілей.

Отже інвестори мають остерігатися:

• можливості подвійного продажу однієі квартири (навіть нотаріальне посвідчення договору не  виключає цей ризик, оскільки квартира як об’єкт права власності не існує на момент укладення попереднього договору);
• відсутності наявності дозвільної документації, прав на землю;
• ухилення забудовника від укладення основного договору купівлі-продажу.

Попередній договір не є правовстановлюючим документом, який надає будь-які права на нерухомість, що буде збудована у майбутньому. Тобто, у тому випадку, коли будівництво не закінчилось у встановлені терміни, покупець буде позбавлений можливості вимагати укладення договору купівлі-продажу нерухомості, оскільки для укладення такого договору необхідно мати вже збудований та введений в експлуатацію будинок. У цьому випадку покупець зможе лише претендувати на повернення сплачених коштів на виконання до попереднього договору купівлі-продажу квартири.

Також варто звернути увагу на те, що, як правило, попередній договір не визначає точної ціни нерухомості, а вказується «орієнтовна вартість», яка може залежати від цілого ряду факторів: курсу валют, інфляції, зміни оподаткування, вартості будівельних матеріалів, порядності самого забудовника, який може в односторонньому порядку змінити вартість нерухомості. Крім того, на відміну від використання ФФБ, об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку не управителю ФФБ, а третій особі, яка не має жодних відносин із покупцями-інвесторами.

Незначним, але все ж недоліком цієї схеми для покупця також є додаткові витрати на нотаріальне посвідчення попереднього договору.

Якщо все ж таки ви вирішили інвестувати у власне житло саме через укладання попереднього договору, вважаємо за необхідне, перерахувати базові умови, які мають у ньому міститися. Покупцеві обов`зково слід звернути увагу на:

• Визначення термінів (будинок, об’єкт – місцезнаходження, поверх, номер, площа, кількість кімнат, замовник будівництва, документація на об’єкт, фактична загальна площа об’єкту, комплектація і устаткування об’єкту);
• Предмет договору (термін укладення та істотні умови основного договору, розподіл витрат при укладенні основного договору);
• Вартість об’єкта нерухомого майна (як правило, вказується, що вартість дорівнює розміру забезпечувального платежу та може бути змінена в певних випадках);
• Забезпечення виконання основного договору та порядок оплати (визначається вартість 1 кв.м та загальна вартість об’єкту, графік оплати, умови розстрочки платежу);
• Права та обов’язки  сторін (зокрема, право продавця на перегляд ціни кв.м, право покупця на відступлення (передачу) своїх прав за договором іншим особам, можливість зміни об’єкту на інший, меншої або більшої площі);- Порядок передачі об’єкту покупцеві;
• Відповідальність сторін;
• Інші умови (прикінцеві положення).

Досить часто сторони оформляють додатком до попереднього договору проект основного договору купівлі-продажу.

Усі вищевикладені способи інвестицій мають як і ризики, так і переваги і який би з механізмів ви не обради, слід дуже уважно ставитися до усіх навіть найнепомітніших, на перший погляд, деталей угоди. І навіть, якщо ви обрали для себе найзручніший варіант інвестування, не полінуйтеся та уважно вивчіть усю можливу інформацію про забудовника: його фінансову звітність, рейтинги, кількість введених в експлуатацію будинків тощо. Якщо вас щось бентежить, обов`язково ставте це питання до того, як вкладати кошти і не заспокоюйтеся,  поки не отримаєте вичерпну відповідь. Якщо забудовник чи його представник уникає відповіді, чи надає не всю потрібну вам інформацію – краще відмовтеся від співпраці з ним.Також при укладанні будь-якої угоди з купівлі житла найкраще – залучати кваліфікованого юриста, витрати на якого будуть у десятки разів менші, аніж ваші можливі втрати, якщо раптом ваші “партнери” виявляться шахраями.