А якщо бути більш точним, то 28 з половиною хвилин вистачить злочинцям, щоб вкрасти ваш магазин, частку в бізнесі або посаду директора.
Щоб повернути вкрадене – ви витратите місяці, а може, навіть роки, і багато грошей. Перевірено великими і середніми українськими компаніями, в тому числі з іноземним капіталом, чиї інтереси нашій команді доводилося захищати. Як зрозуміти, що ваш бізнес потрапив в приціл чорних реєстраторів, як протистояти зловмисникам, і що робити, якщо вас незаконно викреслили з реєстрів? Про це у своїй колонці для порталу Retailers.ua розповідає радник ARIO LAW FIRM, адвокат Андрій Филик.
Болото більше не тихе
Вперше в історії України в останніх числах лютого під стінами Кабінету Міністрів пройшов мітинг … нотаріусів! Причина – загострення відносин між нотаріусами і реєстраторами, з одного боку, та Міністерством юстиції і так званою Антирейдерською комісією, з іншого. Професія, яка любить і зберігає тишу, протягом останніх років виявилася в епіцентрі багатьох гучних скандалів.
Виконавчий директор інвестиційної компанії BT Invest, яка є інвестором Stolitsa Group і Novus, Айварас Караліус в липні 2016- го розповідав Retailers, як його бізнес став жертвою «чорних» реєстраторів. Про незаконну перереєстрацію компанії він дізнався із запису в Єдиному держреєстрі, постфактум. Метою атаки були активи, а доступ до рахунків, для маніпуляцій з ПДВ.
Аналогічну атаку пережив UniCredit Bank, у якого в 2016-му «чорний реєстратор» «вкрав» БЦ Горизонт Парк.
У грудні 2017 го у Фонду гарантування вкладів фізичних осіб «увели» 113 га землі на Оболоні в Києві. У ФГВФО схаменулися пропажі тільки в січні 2018-го.
Літо 2018-го: на підставі підробленого рішення Вищого господарського суду України реєстратор викидає з реєстру ТОВ «Автодом» – законного власника логістичного центру площею 12 000 кв. м і 2 га землі під Києвом.
Жовтень 2018 го: реєстратором виведений один з найбільш ліквідних активів ПАТ «Платинум Банк» – будівля в центрі м. Одеси площею понад 11 000 кв. м оціночною вартістю 144 млн грн.
Зима 2018-2019 в ФГВФО заявили про втрату права власності на 46 одиниць нерухомості оціночною вартістю понад 150 млн грн в м Дніпро.
Я навів перелік тільки найгучніших прикладів незаконних реєстраційних дій. У більшості випадків законним власникам вдалося відстояти свої права. Але порядок цифр і хронологія дають підстави говорити про тенденцію, яка далека від згасання.
Вкрасти все
Як показує практика захисту бізнесу від незаконних реєстраційних дій, загарбники використовують перевірений арсенал інструментів і переслідують ряд цілей. Розглянемо всі їх детально і пояснимо, що відбувається з об’єктом захоплення, навіщо це відбувається, а після розповімо, що робити, якщо вас атакували, і що робити, щоб не атакували.
Крадіжка об’єкта нерухомості. Заміна законного власника нерухомості на підставну особу. Метою такого реєстраційного дії є подальший терміновий перепродаж. Зазвичай через одну ланку в ланцюжку «покупців» з’являється суб’єкт з іноземної юрисдикції. І якщо це сталося, і ви не змогли повернути вкрадене у Вас майно через звернення до Антирейдерської комісії при Мін’юсті, то судовий розгляд з таким суб’єктом може затягнутися на роки. Тому що нові процесуальні кодекси дали додаткові гарантії іноземним особам-відповідачам і тільки термін для виклику їх до українського суду становить 6 місяців.
Підстав для заміни в реєстрі вас на підставну особу, чимало:
По-перше, підроблене рішення суду. Наприклад, про стягнення об’єкта нерухомості або визнання права власності на об’єкт нерухомості за третьою особою. Часто зустрічається така маніпуляція: шахраї беруть «за основу» номер справи (цивільного, господарського або адміністративного) і змінюють текст рішення таким чином, що нібито суд прийняв рішення про стягнення нерухомості або ж визнання права власності на неї за третьому особою. Нотаріуси або реєстратори бачать в реєстрі судових рішень номер справи, але «забувають» перевірити текст рішення і порівняти той, що їм подали, з тим, який внесений до реєстру, або ж зовсім не перевіряють такий реєстр.
По-друге, вас можуть позбавити права власності по «іпотечному застереженню». Спеціальне застереження в договорі дає можливість кредитору зареєструвати за собою право власності на об’єкт застави, якщо борг не погашається вчасно. Для цього потрібно дотриматися процедури, передбаченої законом «Про іпотеку», а саме, попередити власника майна про те, якщо він не погасить борг боржника (якщо сам же власник майна і боржник не одна особа), то застава буде стягнута. Зловмисники навчилися створювати видимість дотримання цієї процедури. Так, лист-повідомлення від кредитора власнику майна (боржнику або поручителю) про необхідність погасити борг не надсилається. Замість цього, у відділенні пошти купується або ж просто підробляється поштова квитанція, яка в майбутньому лягає в основу підтвердження для нотаріуса того факту, що повідомлення нібито було направлено, і власник майна нібито знав про таке повідомлення. При цьому, зловмисники мінімізують свої витрати: замовляють занижену оцінку вартості застави, щоб зрівняти її з торбою боргу. Адже якщо застава дорожче боргу – їм доведеться повернути різницю власнику майна і згодом «свій» ж нотаріус закриває справу перереєстрацією Вашого майна на третю особу, що у майбутньому буде перепродано або передано в іпотеку.
Що стосується прикладів, то ось яскравий приклад «по свіжих слідах». Минулого тижня мною було подано позов про захист інтересів власника книгарні, у якого за споживчим кредитом, як я вважаю, незаконно забрали магазин на підставі «іпотечноїго застереження», попередньо «накрутивши» суму боргу перед банком. Схема була реалізована за сприяння співробітників одного з банків, що пішли в ліквідацію. Все виконали незадовго до того, як банк був визнаний неплатоспроможним, саме з метою забрати заставу, купивши вже накручений борг у ФГВФО. За результатами такої «роботи» у власника книгарні було відібрано майно вартістю більше 3 млн грн. (При цьому забрали усі колекції книг і картин, які перебували в цьому магазині) за реальний борг боржника перед банком в сумі 400 тис. грн., що після накрутки банку перевищив 1,5 млн грн.
По-третє, для крадіжки особливо привабливих об’єктів нерухомості, зловмисники можуть піти на незаконну зміну керівництва компанії-власника і навіть складу засновників компанії-власника. Порядок їх дій в цьому випадку такий: сьогодні «свій» реєстратор на підставі підробленого протоколу зборів засновників (цей протокол може підробити сам же «чорний» реєстратор) вносить зміну до складу засновників. У той же день замінює директора. І вже новий директор на підставі наступного «протоколу», продає приналежну юридичній особі нерухомість третім особам. Ті – в ті ж добу (мені траплялося скасовувати незаконні операції, які проводилися протягом 2-3 годин) перекидають об’єкт на інші компанії, і вводять в застави за новими договорами, щоб ускладнити повернення. Також, щоб ускладнити повернення, паралельно проводиться робота по дробленню об’єкта нерухомості. Або вноситься до реєстру запис, що об’єкт нібито «знищений» (останнє може використовуватися, наприклад, з метою звільнити захоплений ділянку під подальшу забудову).
Крадіжка частки в бізнесі. За часткою в бізнесі рейдери полюють під час корпоративних конфліктів. Як відбувається втрата частки в компанії і зміна керівництва, я тільки що описав. Зараз хочу звернути увагу, що нерідко чужа частка – ключ до встановлення контролю над цілими працюючим бізнесом. Коли метою зловмисників є не квартира або ділянка під забудову, а генеруюче прибуток підприємство з трудовим колективом або виробничий комплекс.
Зазвичай рейдери, знаходячи цікавий бізнес, який приносить великі гроші за малий період часу, при можливості використовуючи послуги або вступивши в змову з одним з партнерів в бізнесі (якщо є корпоративний конфлікт), підробляли у «свого» ж реєстратора протоколи зборів учасників такого ТОВ про зміну засновників і директора, в результаті чого рейдери ставали в держреєстрі єдиними засновниками компанії і всього бізнесу. Потім – маски-шоу, новий управитель, і, поки суд та діло – зловмисники користуються вашими активами і отримують прибуток, що частково йде на «погашення», «стримування» в державних установах усіх Ваших заходів, спрямованих на повернення втрачених активів. У підсумку, все це закінчується тим, що трудовий колектив силою підкупу і погроз змушують визнати нового власника і підкорятися його наказам.
А щоб ще більше убезпечити себе – «нові» власники накручують заборгованість підприємства перед третьою особою, яка пізніше трансформується в арешт майна з передачею його на зберігання своїм же третьому особам або в продаж майна з аукціону «потрібним людям». Документи про нового власника майна потрапляють в реєстри, через що виникає цілком законне і легітимний власник майна з випискою з реєстру, що підтверджує право власності.
А якщо у рейдерів в помічниках ще і Ваш колишній бізнес-партнер, це додаткової бонус для нових «власників», які з його допомогою можуть через подачу позовів «підвішувати» реєстр, отримати рішення суду про заборону здійснення реєстраційних дій у цій юридичній особі і нерухомості, мінімізувати можливість розгляду на Антирейдерській комісії при Міністерстві юстиції Вашої скарги на неправомірні реєстраційні дії держреєстратора (наявне судове провадження не дає можливості Антирейдерській комісії при Міністерстві юстиції розглядати скарги).
Крадіжка посади. Заміна директора. Цей крок може переслідувати найрізноманітніші цілі. Наприклад, заблокувати діяльність компанії. Це відбувається просто: замість вас в реєстрі з’являється «хтось», хто відкликає всі довіреності, у тому числі, в податковій і банках, змінює головного бухгалтера. В результаті ні ви як директор, ні законний бухгалтер не можете ні виплатити заробітну плату співробітникам, ні заплатити податки. Про наслідки – ви здогадаєтеся самі.
Іншою метою такого кроку може бути фізичне захоплення компанії: новий «директор» укладає договір з охоронною компанією, і та «заносить» його на підприємство, одночасно «виносячи» законних власників. Виклик поліції може не допомогти: загарбники приїжджають не тільки з бійцями, але і з випискою з реєстру, згідно з якою ви вже не директор. А поліція вірить не словам, а документам.
Іншою метою такого кроку може бути фізичне захоплення компанії: новий «директор» укладає договір з охоронною компанією, і та «заносить» його на підприємство, одночасно «виносячи» законних власників. Виклик поліції може не допомогти: загарбники приїжджають не тільки з бійцями, але і з випискою з реєстру, згідно з якою ви вже не директор. А поліція вірить не словам, а документам.
Підстави: найбільш часто заміна директора відбувається в корпоративних конфліктах.
Приклад – такою підставою може бути підроблений документ, нібито завірений нотаріусом з іншої країни. Наприклад, з Південно-Африканської Республіки. Чи не полетите ж ви в ПАР, щоб перевірити достовірність підпису тамтешнього нотаріуса.
Як виявити і усунути вразливості
Перш за все, проведіть інвентаризацію ваших відносин з партнерами та кредиторами. Якщо знайдете слабку ланку – докладіть зусиль, щоб виправити ситуацію і убезпечитися. Пам’ятайте: на етапі, поки ви не піддалися атаці – захистити бізнес обійдеться вам в десятки разів дешевше, ніж коли одного ранку ви не знайдете себе в реєстрі власників.
Як превентивний захід я рекомендую використовувати всі можливості сучасного корпоративного законодавства. Зокрема, корпоративний договір. Він допоможе вам і партнерам по бізнесу зняти багато потенційно конфліктних питань. Навіть якщо вам здається, що у вас все гладко та ідеально з вашими партнерами сьогодні, вони не можуть гарантувати вам, що через 12 місяців не вирішать вийти з бізнесу або, навпаки, збільшити частку за рахунок вашої. Або вирішать «обміняти» ваш спільний бізнес на недоторканність по боргах перед третіми особами.
Ефективним заходом щодо запобігання захопленню активів і бізнесу може стати і так звана «тривожна кнопка». Я так умовно називаю послугу з контролю за станом державного реєстру. Як це працює, поясню на прикладі з практики. У минулому році мені вдалося забезпечити збереження великого заставного об’єкта виключно, тому що я два-три рази на день відстежував державний реєстр майнових прав на нерухомість. І вчасно побачив, що один з київських нотаріусів почав реєстраційну дію. Ми з колегами і пакетом документів терміново виїхали в офіс до нотаріуса, і запобігли незаконній дії. Причому, це був не «чорний» нотаріус – його просто ввели в оману, надавши підроблені документи, які він не міг перевірити. Таким чином, ми врятували і об’єкт клієнта, і законослухняного нотаріуса від кримінальної відповідальності.
Наступна підказка стосується тих, кого ще взагалі немає в електронному державному реєстрі. Частина даних про ряд об’єктів нерухомості і їх власників до цих пір зберігаються в паперовому вигляді в БТІ. І вони – вкрай вразливі. Зловмисники за допомогою «своїх» реєстраторів без праці можуть створити записи під ваші об’єкти, і що буде в цих записах – вам залишиться тільки здогадуватися.
По-перше, ваш об’єкт «на папері», може виявитися не вашим в електронному реєстрі. Тобто, його внесуть без вашого відома, і власником запишуть іншу людину або юридична особа.
По-друге, ваш об’єкт може «втратити у вазі», тобто, в площі при перенесенні в електронну форму. На папері ви володієте складом в 10 000 кв м. А в держреєстрі ваш об’єкт можуть скоротити до 100 кв м. А у решти 9 900 кв м виявиться новий власник.
По-третє, шахраї можуть змінити або дописати в опис об’єкта всього одне слово, і все – перед вами новий об’єкт. Наприклад, в БТІ ваша власність записана як нежитлове приміщення, а в новий розділ (без вашої волі) буде вписана «група нежитлових приміщень». А це вже новий об’єкт. Не факт, що ваш.
Звичайно, в будь-якому з перерахованих випадків, ви візьмете адвокатів і в суді доведете свою правоту. Але пам’ятайте, що судова війна забере мінімум рік-два вашого часу (з урахуванням всіх експертиз, клопотань, переносів і ін.), а послуги тепер вже адвокатів можуть дорівнювати вартості нерухомості.
Щоб цього не сталося, якщо ваша нерухомість все ще не в електронному реєстрі, не покладайтеся на волю випадку – самі внесіть її в державний реєстр.
Якщо «грім уже вдарив», моя головна порада: відразу звертайтеся до адвоката і будьте чесними перед ним, розкажіть всю проблематику, яка у Вас є, не висмикуючи шматки із загальної картини. Це допоможе адвокату скласти план активних заходів для захисту Ваших інтересів. Багаторічний досвід розслідування і скасування незаконних реєстраційних дій дає розуміння всього можливого арсеналу шахраїв. Але щоб ефективно протистояти йому – потрібно знати абсолютно все про зобов’язання і минулі помилки «потерпілого». Бували випадки, коли клієнти приховували від адвокатів критично важливу інформацію. Адвокати, не здогадуючись про приховування, що не здійснювали необхідні дії для захисту клієнта, а шахраї використовували кожну хвилину бездіяльності жертви, щоб «зацементувати» свої позиції.
Повнота інформації, яку ви будете надавати адвокату, важлива на всіх етапах. В тому числі, для прийняття рішення – як захищатися: йти в суд, в поліцію, знайти тих самих реєстраторів, які здійснили незаконні реєстраційні дії або звертатися в Антирейдерську комісію при Міністерстві юстиції.
На завершення, хочу зазначити, що незважаючи на декларовані спроби Міністерства юстиції протидіяти незаконній реєстрації, чорний промисел процвітає: на спеціально створеній сторінці на сайті Міністерства ви можете бачити список з 242 реєстраторів і нотаріусів, яким обмежений або анульований доступ до реєстрів, і цей список, судячи з дат, регулярно оновлюється. До того ж, реєстратори при комунальних підприємствах, до яких сьогодні виникає все більше питань, пов’язаних з незаконними діями в реєстрах, з’явилися завдяки ініціативі Міністерства. Так що, не втрачайте пильність.
Цю колонку я присвятив загрозам рейдерства виключно шляхом незаконних реєстраційних дій. Не можу не відзначити, що останнім часом в публічній сфері все частіше виникають питання, пов’язані із залученням до сумнівними схемами отримання контролю над бізнесом і активами за участю АРМА (Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами, отриманими від корупційних та інших злочинів). Але це тема окремої статті.
Автор: радник ARIO LAW FIRM, адвокат Андрій Филик